Вопрос

Роман Игоревич
06-02-2015
Мы взяли в аренду непригодный подвал, туг было болото, все отказывались, но мы сделали ремонт, мы ставим счетчик, он стоит 135 тыс. руб., но вдруг нас выселят в конце года и нам придется уйти? Можно ли счетчик включить в оплату аренды?
Отношения по договорам аренды регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) и самим договором.

В соответствии со ст. 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст. 612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно ст. 623 Кодекса, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Кроме того, в случае, если арендуется нежилое помещение, находящееся в собственности города Москвы (арендодатель -Департамент имущества города Москвы), то вопросы оплаты неотделимых улучшений, произведенных на объекте нежилого фонда, регулируются Положением о перечне и порядке определения стоимости неотделимых улучшений сданных в аренду объектов нежилого фонда (утв. постановлением Правительства Москвы от 13 марта 2001 г. N 233-ПП), согласно которому возмещению подлежат произведенные арендатором затраты, включающие стоимость работ по капитальному ремонту и реконструкции помещений, ремонту инженерных коммуникаций.

Затраты по капитальному ремонту и реконструкции помещений включают стоимость следующих основных видов работ:

- строительно-монтажные работы;
- отделочные работы;
- работы по монтажу внутренних систем водоснабжения, канализации, центрального отопления, газоснабжения, вентиляции;
- электромонтажные работы;
- пусконаладочные работы.

Возмещению подлежат затраты на неотделимые улучшения в размере, не превышающем выполнение установленных эргономических требований, действующих строительных норм и правил (СНиП) и других норм, применяемых к объектам соответствующего назначения.

Размер и необходимость указанных затрат, выделенных из общего объема ремонтных работ до начала их проведения, согласовываются арендатором с балансодержателем и утверждаются арендодателем.

Затраты по видам работ (п.3) не подлежат возмещению, если они связаны с изменением назначения нежилого помещения без согласования с арендодателем и префектом административного округа по территориальной принадлежности.

Перечень документов, необходимых для подтверждения произведенных затрат:

- акт приемки-передачи нежилых помещений при передаче в аренду, определяющий их техническое состояние;
- сметная документация, утвержденная в установленном порядке и согласованная балансодержателем и арендодателем, составленная организацией, имеющей государственную лицензию на осуществление проектно-сметных работ;
- договор подряда;
- акт приемки выполненных работ;
- платежные документы.

Стоимость неотделимых улучшений, подлежащих возмещению, снижается в зависимости от срока окончания указанных работ:

- до 1 года - 100%
- до 2 лет - 90%
- до 3 лет - 80%
- до 5 лет - 60%
- свыше 5 лет - 40%.

Решение о величине затрат, подлежащих возмещению при выкупе в установленном порядке арендованного помещения или возмещению после расторжения договора аренды, принимается Департаментом имущества города Москвы на основании пп. 2-7 указанного положения.

При несогласии арендатора с размером компенсации вопрос рассматривается на Конфликтной комиссии Правительства Москвы.

Компенсация затрат арендатора на неотделимые улучшения, подлежащих возмещению, осуществляется:

- за счет средств балансодержателя, получаемых им в установленной доле от сдачи в аренду помещений, находящихся в его хозяйственном ведении, в случае расторжения договора аренды;
- за счет средств целевых бюджетных фондов развития территории административных округов и целевых бюджетных фондов развития территорий районов, в случае расторжения договора аренды;
- путем уменьшения стоимости выкупа в установленном порядке нежилого помещения при его продаже арендатору.

Таким образом, решение вопроса о включении стоимости счетчика в счет оплаты арендной платы зависит от следующих обстоятельств:

- с кем заключен договор аренды;
- были ли указаны в договоре недостатки сданного в аренду имущества, а также как должны решаться вопросы оплаты неотделимых улучшений и т.п.;
- было ли согласие арендодателя на произведенные неотделимые улучшения имущества;
- что указано в акте приема-передачи арендованного имущества.

Для получения более подробной консультации и встречи с юрисконсультом вы можете обратиться по телефону горячей линии в рамках проекта Правительства Москвы "Неотложная правовая помощь малому бизнесу Москвы" - 782-00-82.

«ДЕЛОВАЯ МОСКВА СЕГОДНЯ»



Ответить

Новости банка

архив новостей »
07 Ноября 2017
МСП Банк и Банк Оренбург подписали соглашение о сотрудничестве в сегменте кредитования субъектов МСП на форуме «Оренбуржье – сердце Евразии»
подробнее »
02 Ноября 2017
Банк России утвердил единые стандарты кредитования МСП, разработанные МСП Банком
подробнее »
31 Октября 2017
МСП Банк за 3 квартал более чем вдвое нарастил объем финансирования субъектов МСП
подробнее »
Есть идея?